Kiedy Zarządca może wejść do lokalu?

Umożliwienie dostępu Zarządcy do lokalu w celu przeprowadzenia niezbędnych czynności w nieruchomości wspólnej to jeden z obowiązków wynikających z art. 13 Ustawy o własności lokali:

Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Wynika to z faktu, że zarówno lokale, jak i nieruchomość wspólna w pewnych obszarach są ze sobą bardzo mocno powiązane. Aby dokonać napraw w nieruchomości wspólnej służby techniczne Zarządcy potrzebują mieć zapewniony dostęp do lokali. Najczęściej spotykane i oczywiste przypadki dotyczą:

1. udostępnienia instalacji gazowej i elektrycznej w celu wykonania obowiązkowych przeglądów i zaleceń pokontrolnych – § 17 ust. 2.9 oraz § 18 ust. 2.9 Rozp. MSWiA w sprawie użytkowania budynków mieszkalnych z dnia 16 sierpnia 1999 r.
2. Udostępnienia ciepłomierzy w celu ich zainstalowania lub wymiany oraz umożliwienia odczytu w celu rozliczenia kosztów – art. 45a ust. 11 punkt a i b Prawa energetycznego.
3. Udostępnienia wodomierzy w celu ich zainstalowania oraz dokonywania odczytów, legalizacji, konserwacji lub wymiany – art. 6 ust. 8 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzania ścieków.

Niestety, część Właścicieli lokali najwidoczniej nie jest świadoma tych ustawowych obowiązków i utrudnia dostęp do lokalu pomimo wezwań Zarządcy. Nie pomaga również w uzyskaniu dostępu podsumowanie wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach o sygn. akt. V ACA 290/13 z dnia 3 września 2013 r., zgodnie z którym:

Wprawdzie art. 13 ust. 2 ustawy (…) o własności lokali (…) nakłada na właścicieli lokali obowiązki dotyczące bezpośrednio ich lokali (…), a to w celu ochrony interesów pozostałych właścicieli lokali, jednakże w razie odmowy spełnienia obowiązku udostępniania lokalu, wspólnocie mieszkaniowej przysługuje wyłącznie roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania czynności, o których mowa w art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Nakazanie przez Sąd udostępnienia lokalu to długotrwały proces w trakcie, którego może dojść do powiększenia skali uszkodzeń. Pozostaje wówczas wykorzystać wszelkie metody mediacji lub nacisku, aby Zarządca, działający w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, mógł jak najszybciej przeprowadzić prace.

Sztandarowym przykładem jest sytuacja, w której występuje przeciek do lokalu z tarasu powyżej. Właściciel tarasu nie odczuwa dolegliwości z tym związanych i nie chce zgodzić się na udostępnienie tarasu do wykonania niezbędnych napraw. Poza kwestią wyłączenia tarasu z użytkowania pojawiają się również obawy związane z tym kto zdemontuje i odtworzy wierzchnią warstwą tarasu.

Taki przypadek reguluje art. 142 Kodeksu cywilnego:

§1. Właściciel nie może się sprzeciwić użyciu a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli to jest konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej. Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

§2. Przepis powyższy stosuje się także w razie niebezpieczeństwa grożącego dobrom majątkowym, chyba że grożąca szkoda jest oczywiście i niewspółmiernie mniejsza aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy.

Jeżeli jest możliwość wejścia na taras z rusztowania możemy skorzystać z tego rozwiązania. Jednak przy odpowiednio dużej determinacji właściciela tarasu może on skutecznie uniemożliwić przeprowadzenie prac na samym tarasie. W takiej sytuacji pozostaje Zarządcy prawo obciążenia właściciela tarasu rosnącymi z dnia na dzień kosztami wynajęcia rusztowania. Argument ten zazwyczaj przekonuje opornego sąsiada.

Zdarzają się również sytuacje nagłe, kiedy nie ma czasu na to, aby uzgadniać sposób udostępnienia  nieruchomości i trzeba działać szybko. Zarządcy i Właściciele lokalu powinni wówczas mieć świadomość, że zgodnie art. 424 Kodeksu cywilnego:

Kto zniszczył lub uszkodził cudzą rzecz albo zabił lub zranił cudze zwierzę w celu odwrócenia od siebie lub od innych niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio od tej rzeczy lub zwierzęcia, ten nie jest odpowiedzialny za wynikłą stąd szkodę, jeżeli niebezpieczeństwa sam nie wywołał, a niebezpieczeństwu nie można było inaczej zapobiec i jeżeli ratowane dobro jest oczywiście ważniejsze aniżeli dobro naruszone.

Na szczęście to nie są aż tak częste sytuacje i strony zazwyczaj mają czas na uzgodnienie sposobu udostępnienia nieruchomości.