Czy i jak wyodrębnić wspólnotę ze spółdzielni?

Zarządzanie nieruchomościami w formie spółdzielni mieszkaniowych, chociaż bardzo popularne na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, powoli ustępuje miejsca wspólnotom mieszkaniowym. Jeden z powodów takiego stanu rzeczy wynika wprost z przepisów prawa, drugi związany jest z decyzją osób zamieszkujących budynki należące do zasobów spółdzielni mieszkaniowych.

Kiedy to jest możliwe?

Wraz z wejściem w życie Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawodawca rozpoczął proces powolnego „przekształcania” spółdzielni mieszkaniowych we wspólnoty mieszkaniowe.

Pierwszy przypadek, przy którym spółdzielnia mieszkaniowa automatycznie przekształca się we wspólnotę mieszkaniową dotyczy sytuacji, kiedy w danym budynku (lub budynkach) będących w zasobie spółdzielni mieszkaniowej, wyodrębnią się wszystkie lokale (każdy z lokali będzie posiadać odrębną księgę wieczystą, a jego właściciele posiadać będą prawo własności do lokalu) to do celów zarządu takim budynkiem lub budynkami stosuje się przepisy Ustawy o własności lokali, zastępując tym samym dotychczas funkcjonujące Prawo spółdzielcze i Prawo o spółdzielniach mieszkaniowych.

Należy pamiętać, że w takim wypadku zmienia się podstawa prawna funkcjonowania nieruchomości, nie zmienia się natomiast podmiot zarządzający. To spółdzielnia mieszkaniowa nadal pełnić będzie rolę „opiekuna” nieruchomości, jednakże już jako zarządca któremu powierzono zarząd zgodnie z Art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokalu.

Czy warto się tego podjąć?

Coraz częściej dochodzi jednak do sytuacji, kiedy właściciele lokali nie są zadowoleni ze standardu obsługi świadczonej przez spółdzielnię mieszkaniową. Zrozumiały jest fakt, że właściciele chcą też mieć wpływ na wybór podmiotu zarządzającego ich nieruchomością, czy też móc w sposób realny nadzorować pracę podmiotów obsługujących nieruchomość. Dążąc do powyższych celów, właściciele poszczególnych lokali coraz częściej decydują się na wcześniejsze wystąpienie ze spółdzielni i rozpoczęciu funkcjonowania nieruchomości w formie wspólnoty mieszkaniowej.

Taki kierunek ma także istotne podstawy ekonomiczne. Możliwość wyboru podmiotów obsługujących nieruchomość, a także wybór zakresu w jakim dane firmy świadczą usługi ma ogromny wpływ na wysokość opłaty eksploatacyjnej (kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej). W naszej praktyce niejednokrotnie zauważyliśmy, że zarządzanie budynkami mieszkalnymi przejętymi od spółdzielni mieszkaniowych może być bardziej efektywne i mniej kosztochłonne.

Zarówno jakość obsługi administracyjnej jak i innych usług takich jak ochrona, utrzymanie czystości czy konserwacja ulegają znacznej poprawie przy jednoczesnym ograniczeniu globalnych kosztów utrzymania nieruchomości, co wprost przekłada się na wysokość miesięcznych zaliczek dla poszczególnych właścicieli lokali.

Jak to zrobić?

Możliwość rozpoczęcia funkcjonowania budynku jako wspólnota mieszkaniowa, jeszcze przed wyodrebnieniem wszystkich lokali, możliwa jest pod warunkiem przyjęcia stosowanej uchwały współwłaścicieli nieruchomości mówiącej o wystąpieniu ze spółdzielni mieszkaniowej oraz rozpoczęciu zarządzania nieruchomością, zgodnie z przepisami Ustawy o własności lokali.

Taka uchwała podejmowana jest większością głosów liczonych udziałami w nieruchomość, dla której prowadzona jest jedna „główna” księga wieczysta. Udział w głosowaniu mogą mieć właściciele tych lokali, którzy posiadają prawo własności do lokalu (jest to inne prawo niż spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), gdyż tylko takie prawo związane jest z posiadaniem stosownych udziałów w nieruchomości wspólnej. W takim głosowaniu wszystkie niewyodrębnione ze spółdzielni mieszkaniowej lokale mieszkalne i usługowe, stanowią własność spółdzielni mieszkaniowej i to ona jako ich właściciel rozporządza udziałami przypadającymi na te lokale.

Mając na uwadze powyższe, tego typu zmiana możliwa jest tylko w przypadku, gdy liczba wyodrębnionych lokali w danej nieruchomości (liczona udziałami w nieruchomości wspólnej), jest większa niż suma udziałów związana z lokalami niewyodrębnionymi. Możemy to sprawdzić w księdze wieczystej danej nieruchomości. Jej numer najłatwiej znaleźć w akcie notarialnym zakupu swojego lokalu, a dostęp do danych z księgi wieczystej możliwy jest pod tym adresem Kliknij tutaj!.

Wybór Zarządu Wspólnoty

Do skutecznego przejęcia zarządu nieruchomością przez właścicieli konieczne jest podjęcie kolejnej uchwały o zmianie sposobu zarządu nieruchomością i wybór Zarządu Wspólnoty.

Taka uchwała dla swoje ważności musi być zaprotokołowana przez notariusza. Dopiero wówczas spółdzielnia przestanie sprawować zarząd nieruchomością.

Część osób zarzuca potencjalny brak profesjonalizmu osób wchodzących w skład Zarządu Wspólnoty. Trzeba jednak pamiętać, że przy tym rozwiązaniu za profesjonalne zarządzanie nieruchomością najczęściej odpowiadają wyspecjalizowane firmy zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami, natomiast sam Zarząd Wspólnoty nadaje jedynie kierunek działań i podejmuje ostateczne decyzje, co nie wyklucza możliwości osobistego zaangażowania poszczególnych członków Zarządu Wspólnoty.

Firmy, którym zleca się takie czynności, mają już wypracowane odpowiednie standardy, doświadczonych pracowników, a ich działalność podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu. Im wyższa suma gwarancyjna w takiej polisie ubezpieczeniowej, ponad obowiązkowe 50 tys. EUR, tym większa ochrona majątku i interesu wspólnoty.

Powierzenie zarządu firmie zarządzającej nieruchomościami również jest możliwe.

Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie będzie gotowy podjąć się takiej funkcji istnieje rozwiązanie pośrednie. Zamiast zmieniać sposób zarządu nieruchomością wspólną można jedynie zmienić sam podmiot zarządzający ze spółdzielni mieszkaniowej na profesjonalną i nowoczesną firmę zarządzającą nieruchomościami.

Przy wyborze takiej firmy należy pamietać, aby miała ona już doświadczenie w obsłudze nieruchomości wyodrebnionych z majątku spółdzielni.

Pomoże ona zarówno w samym procesie wyodrębnienia wspólnoty ze spółdzielni jak również póżniejszego rozliczenia ze spółdzielnią, która jest zobowiązania do prowadzenia odrębnej ewidencji.

Niezbędne duże zaangażowanie i determinacja

Przeprowadzenie powyższych zmian nie jest łatwe, wymaga odpowiedniej wiedzy i właściwego przygotowania.

Bardzo istotne jest prawidłowe przeprowadzenie procesu przygotowawczego do podjęcia uchwały i zbierania głosów, jak również odpowiednie poinformowanie sąsiadów o powodach wystąpienia ze spółdzielni mieszkaniowej i zmianach, jakie nastąpią jeśli do ww. wystąpienia dojdzie.

Odpowiednie przygotowanie wszystkich dokumentów, informacji, a następnie zorganizowanie głosowania pod niezbędnymi uchwałami (wraz z wystąpieniem ze spółdzielni należy przyjąć uchwały, na mocy których funkcjonować będzie nowo powstała wspólnota) będzie szalenie istotne, aby zwiększyć szanse na ich przeprowadzenie z pełnym sukcesem.

Kiedy warto to zrobić?

Poza aspektami ekonomicznymi oraz bezcennym uczuciem posiadania realnego wpływu na los nieruchomości, warto przeanalizować również czas, kiedy przeprowadzić proces wyodrębnienia wspólnoty ze spółdzielni.

Z pewnością im młodsza jest nieruchomość, tym rozliczenia spółdzielnią będą prostsze, a ewentualne zadłużenia poszczególnych współwłaścicieli najprawdopodobniej niewielkie, jeżeli nieruchomość została niedawno wybudowana przez spółdzielnie.

Natomiast zdecydowanie nie warto tego procesu zaczynać kiedy współwłaściciele wyodrębnionych lokali nie będą dysponowali przynajmniej 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. W praktyce zaleca się, aby ten udział wyniósł przynajmniej 60-70%, ponieważ nie wszyscy właściciele wodrębnionych lokali mogą poprzeć taki pomysł. Nie dokonanie takiej zmiany przy pierwszym podejściu skutecznie zniechęca do podejmownia kolejnych prób.

Nieruchomościom z wieloletnią historią na pewno trudniej będzie się rozliczyć z dotychczasowych rozrachunków, jednak to też jest możliwe. Połączenie dużych zaległości współwłaścicieli z tzw. trudnymi długami oraz sporych potrzeb remontowych nieruchomości stwarza ryzyko, że przy zmianie sposobu zarządu spółdzielnia pozbędzie się jedynie problemu, natomiast nowy Zarząd Wspólnoty czy Zarządca będzie musiał im stawić czoła z ograniczonymi środkami. Nie oznacza to jednak, że w takiej sytuacji należy zrezygnować z takiego pomysłu. Trzeba jedynie bliżej mu się przyjrzeć i opracować oraz omówić ze współwłaścicielami bardziej dokładny plan wyjścia z kłopotów. Z pewnością łatwiej będzie wychodzić z trudnej sytuacji mając realny na to wpływ.

Należy jednak pamietać, że samo tzw. „wyjście ze spółdzielni“ nie rozwiązuje problemu.

Wspólnota mieszkaniowa wymaga większego zaangażowania w sprawy wspólnoty. Może to być udział w Zarządzie Wspólnoty lub udzielanie mu pomocy jeżeli własne doświadczenie na to pozwala, ale też udział w podejmownaiu decyzji w formie Uchwał Wspólnoty. Unikanie oddawania głosu pod uchwałami mocno paraliżuje funkcjonowanie wspólnoty.

W tym obszarze spółdzielnie potrafią być skuteczniejsze. To jest główna przewaga tej formy zarządzania nieruchomością mieszkalną. Dobrze działający Zarząd czy Rada spółdzielni, wsłuchujący się w potrzeby współwłaścicieli nieruchomości potrafią osiągać lepsze efekty niż skłócona wewnętrznie wspólnota z obojętnymi na jej los współwłaścicielami.

Zatem jeżeli zarówno Ty jak i współwłaściciele Twojej nieruchomości są zaangażowani w jej funkcjonowanie i jednocześnie widzą realne korzyści w zmianie sposobu zarządu nieruchomością, a dotychczasowa formuła spółdzielni jedynie ogranicza ich możliwości, zachęcamy do podjęcia tego kroku.

ZapiszZapisz