Jak zmienić sposób zarządu nieruchomością?

10 stycznia 2018

Konieczność zmiany sposobu zarządzania następuje najczęściej w przypadku młodych wspólnot, 2-3 letnich, w których funkcję pierwszego organizatora życia wspólnoty, w ramach zarządu powierzonego pełni deweloper lub wskazana przez niego firma.

Kiedy deweloper lub zarządca nie spełnia oczekiwań Mieszkańców pojawia się potrzeba zmiany podejścia do opieki nad nieruchomością oraz zmiana zarządu powierzonego w zarząd właścicielski składający się z osób, które najczęściej mieszkają na osiedlu oraz którym najbardziej zależy na właściwym jego utrzymaniu.

Zmiana sposobu zarządzania nie jest czynnością trudną, ale wymaga czasu oraz dokładności. Przede wszystkim należy pamiętać, iż zmianę taką należy przeprowadzić poprzez przegłosowanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej zaprotokołowanej przez notariusza.

Istotnym elementem z formalnego punktu widzenia jest także fakt, iż to zarząd lub zarządca wspólnoty z mocy Ustawy o własności lokali są organem powołanym m.in. do poddawania uchwał pod głosowanie, a także zbieranie pod nimi głosów.

Aby odpowiednio przeprowadzić taką zmianę najlepiej jest przygotować wniosek do zarządu wspólnoty o zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej, który to zostanie podpisany przez osoby posiadające 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, w którym wskazane zostanie miejsce, godzina i porządek zebrania. Zarząd wspólnoty jest zobowiązany zgodnie z ustawą do zwołania takiego zebrania (Uwl art.31 pkt. b), a jeśli tego nie wykona to prawo zwołania takiego zebrania przysługuje każdemu ze współwłaścicieli lokali.

Ważne:

  1. należy odpowiednio sprawdzić udziały poszczególnych właścicieli zgodnie z księgą wieczystą nieruchomości, najłatwiej do nich dotrzeć przez stronę . https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW.
  2. Należy zadbać, aby podczas zebrania wspólnoty była odpowiednia liczba właścicieli lub pełnomocników do przeprowadzenia danej czynności (pełnomocnicy nie muszą posiadać pełnomocnictw notarialnie poświadczonych).
  3. Należy zadbać o obecność notariusza na zebraniu.

 

Istnieje jeszcze jeden moment, kiedy zmiana sposobu zarządu wydaje się być dobrym wyjściem. Z biegiem lat kiedy, Administrator/Zarządca współpracujący z Zarządem Wspólnoty, spełnia oczekiwania zarówno Zarządu Wspólnoty, jak i Mieszkańców, wiele najważniejszych spraw po okresie deweloperskim zostało już wyjaśnionych i właściciele nie chcą się tak bardzo angażować w bieżacą obsługę nieruchomości, można powrócić do formuły zarządu powierzonego i powierzyć zarząd nieruchomością sprawdzonemu przez ostatnie lata Zarządcy. Odbywa się to w identyczny sposób, jak opisaliśmy powyżej, a sama obsługa Zarządcy w nowej formule nie musi kosztować więcej niż do tej pory.

Powierzenie Zarządcy zarządu nieruchomością, po latach owocnej współpracy, to największa forma zaufania, jaką mogą obdarzyć go właściciele oraz sposób na docenienie jego dotychczasowych starań.